Kontorsfastigheter kan spara mycket energi

Vad vill egentligen fastighetsägare ha hjälp med när de funderar på fastighetsautomation? Vilken typ av fastigheter drar störst nytta av klimatoptimering? Och varför pratar alla plötsligt om hur viktigt det är med taxonomi? Vi lät Stefan Kroon på Oaks, ansvarig för försäljning i Stockholm, ge sin syn på saken. Han om någon vet vilka frågor som är viktiga för fastighetsägare.

Vi börjar men den svåraste frågan: Stefan, vad är mest komplicerat när man ska klimatoptimera till exempel en stor kontorsbyggnad med butiker i gatuplan?

– Människan. Tänk bara på hur det kan vara i en familj. En fryser om det inte är 22 grader varmt, en annan får värmeslag om det går över 18 grader. Fördelen med familjen är att de har ungefär samma vanor, vill komma överens och betalar för energin ur samma plånbok. Men i kontorsbyggnaden har du hundratals viljor, vanor och beteenden. Lägg sen till att du har människor som går in och ut ur butikerna. Under några månader om året dessutom klädda för rejält låga utomhustemperaturer. Värme och kyla handlar lika mycket om upplevelsen som om antalet grader. Alla människor upplever klimat på olika sätt.

Så en kontorsbyggnad eller ett köpcentrum är ingen drömkund precis?

– Tvärtom, det är precis vad det är. Komplexa fastigheter behöver mycket hjälp och har mest att tjäna på det. Ju mer internlaster som belysning, datorer, människor, maskiner och elektronik en byggnad har, desto fler parametrar har du att laborera med. Till detta påverkas även fastighetens klimat och energiförbrukning mycket av yttre påverkan som sol och vind. Internlaster är ju den värme och energi som genereras inom byggnaden. Lasterna påverkar fastighetens totala energibehov eftersom de bidrar till uppvärmning och kan minska behovet av extern värmetillförsel, men kan också kräva kylning om internlasterna blir för stora. Hantering av internlaster och yttre påverkan är därför en viktig del av energieffektiv fastighetsförvaltning.

Vad krävs då för att få till bra optimering med många och stora internlaster?

– Självklart krävs det en del teknik. Men du måste alltid väga kostnaden för tekniken mot hur mycket du kan tjäna eller spara. Men minst lika viktigt är det väga kostnaden mot trivseln och hälsan för alla som vistas och arbetar i fastigheten. Att spara pengar genom att inte ha koll på fastighetsstyrningen med ett sämre inomhusklimat till följd, blir dyrt i längden. Med ett bra klimat blir du en attraktiv fastighetsägare samtidigt som du höjer värdet på fastigheten. I vissa fall är det även direkt farligt att inte ha ett bra inomhusklimat. Som på sjukhus och äldreboenden.

Finns det en övertro på fastighetsoptimering och teknik?

– Nej, egentligen inte, men just nu är det mycket halleluja kring AI och proptech. Och ja, det finns mycket du kan göra med all ny teknik. Men först måste du få en grundkoll på din värme och ventilation, innan du kan börja dra verklig nytta av ny teknik. Funkar inte grunden, funkar inte AI. Det bästa du kan göra är att lära känna dina fastigheter och se till att de är injusterade och optimerade.

Vad menar du med att ”lära känna” fastigheten?

– Det finns fastighetstekniker som kollar fastigheterna var och varannan dag. De har en unik kompetens som man som fastighetsägare ska vara rädd om. Det vet precis vad som händer i fastigheterna med värme och ventilation när det till exempel blåser kuling från väster, regnar mer än fyra dagar i sträck eller om många jobbar över på kontoren. De känner sina fastigheter. När vi kommer in och hjälper dem med att koppla upp fastigheterna med smarta styrsystem kan vi göra underverk tillsammans. För även om du installerar nya grejer måste du jobba med fastigheten.

Så regelbundna kontroller av fastigheterna är viktigt även om du installerar den senaste AI-tekniken?

– Definitivt, rondering behövs för att säkerställa att allt fungerar som det ska. Men med smarta system ser du som fastighetstekniker enklare och snabbare var och vad du ska inspektera. Ett system kan reagera på hur värmen plötsligt förändras i en del av fastigheten, men inte ens AI kommer att förstå att det är pizzaugnen som restaurangen i fastigheten vägg i vägg just satt in som är upphovet. Eller att gymmet gått från att ha öppet 12 timmar till 24 timmar om dygnet. Det genererar plötsligt en hel massa värme och krav på ventilation. Det där förstår du bara om känner dina fastigheter.

I dag hör man mycket om taxonomi och fastigheter. Kan du förklara begreppet?

– Nu är jag ingen expert på det här, men taxonomiförordningen är ett regelverk som ska möjliggöra för EU att uppnå klimatmålen. Förordningen definierar vad som är miljömässigt hållbara investeringar. För fastighetsägare kan det innebära att byggnader och renoveringar som uppfyller vissa krav kan klassificeras som hållbara, vilket kan ge tillgång till gröna finansieringsalternativ. Dessutom tror jag taxonomin kan påverka fastighetsvärderingar. Men som sagt, jag är ingen expert i frågan. Det jag däremot vet är att det kommer att bli allt viktigare med fastighetsautomation och klimatoptimering för att uppfylla nya lagar och krav.

Vad är kunderna mest intresserade av?

– Kostnadsfrågorna som är kopplade till hållbarhet och kostnadsbesparingar på energin. Våra kunder är allt från fastighetsägare med några få fastigheter till de med flera hundra fastigheter. De vill få koll på och modernisera sina styr- och reglersystem, gärna med någon form av intelligens som kan bidra till sänkta energikostnader och bättre inomhusklimat. Vi har även märkt att tekniskt ansvariga hos fastighetsägarna får fler fastigheter som de ansvarar för. Fler system att jobba i och högre krav på energi och hållbarhetsfrågor. Till detta skall de även samla in massa data från samtliga system, en ekvation som är svår att få ihop. Tiden finns inte att analysera all data. Här kan OAKS verkligen bidra med lösningar som kopplar samman de olika systemen och presenterar data på ett överskådligt sätt. Det gör att våra kunder får bra överblick på sina fastigheter och de vet var de ska lägga fokus, utan att behöva logga in i massa olika system.

Till sist, vilken är den svåraste årstiden för en optimerare?

– Vår och höst. Men det är också då du kan spara mest och vi göra störst nytta. Under vår och höst kan det vara stor skillnad på klimatet ute mellan dag och natt. Ta ett kontorshus, där finns det mycket att spara. Ett klassiskt gammalt system styr efter en utegivare som pumpar ut värme under natten då ingen är där. Sen kommer det människor på morgonen som sätter på datorer, solen går upp och det blir varmare vilket ger en massa gratis energi. Då måste det kanske till och med kylas under dagen. Så här ser det ofta ut. Med smarta styrsystem och mer mätning så kan vi utnyttja all gratisenergi som vi lagrar i byggnadsstommen som leder till att vi varken behöver värma nattetid eller kyla dagtid. Sedan har fastigheter naturligtvis olika möjligheter att lagra och tömma ur energin i byggnadsstommen. Ett betonghus har givetvis bättre möjligheter till detta jämfört med ett ”plåtskjul”. Det är mycket att tänka på som fastighetsägare. Som tur är finns vi som kan var med och tänka.